अब कोई दुबई में क्यों नहीं रहना चाहता? दुबई खाली हो रहा है?

होटल खचाखच भरे हैं। और सोचिए एक डेवलपर ने महज 3 घंटों में 550 आलीशान अपार्टमेंट बेच डाले। हर बड़े आंकड़े के मुताबिक दुबई में बूम है। 2025 में आबादी 40 लाख पार कर गई। 2022 से प्रॉपर्टी की कीमतें 60% बढ़ी और अकेले 2024 में 2 करोड़ पर यह टकए। विज्ञापनों में दिखने वाला यह शहर पहले कभी इतना शानदार नहीं लगा। तो फिर वे लोग जो सच में दुबई को चलाते हैं जैसे इंजीनियर, शिक्षक, मिड लेवल फाइनेंस मैनेजर, नर्सें, आर्किटेक्ट, वे लोग जिन्होंने रेस्टोरेंट आबाद किए, किराए चुकाए और एक असली शहर का सामाजिक ढांचा खड़ा किया। वे चुपचाप यहां से क्यों जा रहे हैं? आखिर यूएई 2013 में प्रवासियों के लिए 90वां सबसे महंगा देश होने से 2025 तक 15वां सबसे महंगा देश कैसे बन गया? और यूएई के एक बिजनेसमैन मेटिन मिशेल खुलेआम यह क्यों कह रहे हैं कि दुबई अब मोनाको जैसा बनता जा रहा है जो सिर्फ अमीर और बेहद रईस लोगों की जरूरतें पूरी करता है। और जो जगह कागज पर दुनिया के किसी भी

शहर से तेज बढ़ रही है। वहां अच्छे दिनों में रहने वाले लोगों को क्यों लग रहा है कि यह शहर अब उनका नहीं रहा। यह कहानी किसी बर्बादी की नहीं है। यह कहानी बर्बादी से भी ज्यादा भयानक और छिपे हुए खतरे के बारे में है। यह उस शहर की दास्तान है जिसने अपना पूरा वजूद एक समझौते पर खड़ा किया और फिर अचानक उस समझौते की शर्तें ही बदल दी और अब वह उन लोगों को चुपचाप जाते देख रहा है जो मूल समझौते के भरोसे आए थे। बाहर से चमकते आंकड़ों के डर से कोई खुलकर नहीं बोल रहा। चलिए हम मिलकर देखते हैं कि सच क्या है। मूल समझौता कुछ ऐसा था। आप दुबई आइए, दिन रात मेहनत कीजिए। कोई इनकम टैक्स मत दीजिए और एक ऐसे साफ सुरक्षित, आधुनिक औरत्वाकांक्षी ग्लोबल शहर में रहिए जैसा दुनिया में शायद ही कहीं और मिले। बदले में आप स्वीकार करते हैं कि आपको कभी नागरिकता नहीं मिलेगी। या यह कि आपका वीजा आपके मालिक से जुड़ा है। आप मानते हैं कि यह सिर्फ एक व्यवसायिक सौदा है। कोई वतन नहीं। भारत, पाकिस्तान, फिलीपींस, ब्रिटेन, लेबनान, मिस्र, अमेरिका और 200 से अधिक देशों के लाखों लोगों ने यह सौदा किया। वे यहां आए और अपना करियर बनाया।

उन्होंने बच्चों को इंटरनेशनल स्कूलों में भेजा, बिजनेस शुरू किए। वे दुबई की आबादी का वह 89% बने जो इस पूरे शहर को संभालता है। लंबे समय तक यह सौदा वाकई फायदेमंद था। आंकड़े सही बैठ रहे थे, लेकिन अब नहीं। अप्रैल 2024 तक के एक साल में फ्लैटों का किराया करीब 22% बढ़ गया। विला के दाम 13% चढ़े। 2020 से 2023 के बीच कुछ इलाकों में किराया 80% से ज्यादा बढ़ा। शहर के बीचोंबीच एक बैडरूम वाले फ्लैट का किराया अब $2000 महीने से ज्यादा है। इंटरनेशनल स्कूलों की फीस हर बच्चे के लिए सालाना 12,500 दिहम से लेकर 1 लाख दरहम तक पहुंच चुकी है। मर्सर ने अब दुबई को दुनिया का 15वां सबसे महंगा शहर घोषित किया है जो पूरे मिडिल ईस्ट में सबसे महंगा है। सिर्फ एक साल में तीन पायदान ऊपर और सबसे बड़ी बात तनख्वाहें नहीं बढ़ रही हैं। कूपर फिच के 1000 कंपनियों के सर्वे से पता चला कि यूएई में कंपनियां औसतन सैलरी बढ़ाने के लिए कोई बजट ही नहीं रख रही हैं। हेलियन के एक और सर्वे के मुताबिक जिन 40% लोगों की तनख्वाह बढ़ी भी उन्हें महज 5 से 10% की बढ़ोतरी मिली। जबकि किराया 22% तक बढ़ गया। हेलियन के सीईओ स्टुअर्ट फ्राई ने साफ कहा यह बढ़ोतरी बढ़ती महंगाई खासकर मकान और बच्चों की पढ़ाई के खर्चों के सामने बहुत कम है। समझौता बिना टैक्स और सस्ते रहन-सहन का था। जीरो टैक्स अब भी है। हालांकि कंपनियों के लिए जून 2023 से 9% का कॉर्पोरेट टैक्स लागू हो चुका है। मगर सस्ते रहन-सहन वाला हिस्सा अब खत्म हो चुका है। यहां तक कि अब विकपीडिया पर भी साफ दर्ज है कि हजारों मध्यमवर्गीय कामगारों ने यूएई छोड़ दिया है। जिस शहर को हर किसी के लिए काबिलियत का मंच होना था। उसने खुद को एक बेहद महंगा लग्जरी ब्रांड बना लिया है। आप सिर्फ लग्जरी चीजों से एक चलता फिरता शहर नहीं बना सकते। उससे सिर्फ एक होटल बनता है। अब आइए उस नई सप्लाई की बात करें जिसके बारे में किसी ने नहीं सोचा। 2024 में दुबई में लगभग 300 नए घर बने। 2025 में यह संख्या लगभग 90 हो गई। 2026 के लिए फिच का अनुमान है कि 1,20,000 नए घर सौंपे जाने हैं।

2027 तक यह आंकड़ा और ऊपर जाएगा। 2025 से 2027 के बीच कुल ढाई लाख नए घर बनने का अनुमान है। MES का मानना है कि यह संख्या 1.5 लाख से ज्यादा है। फिच और MES दोनों इस बात पर सहमत हैं कि घरों की सप्लाई हर साल 16% बढ़ेगी। जबकि आबादी सिर्फ 5% की रफ्तार से बढ़ेगी। मई 2025 में फिच ने दावा किया कि 2026 के अंत तक दुबई में घरों की कीमतें 15% तक गिर सकती हैं। आइए इसे गहराई से समझें। 2022 से दुबई का प्रॉपर्टी बाजार लगभग 60% चढ़ा है। यह तो बस उछाल था। और अब दुनिया की दो सबसे बड़ी रेटिंग एजेंसियां चेतावनी दे रही हैं कि पिछले 3 सालों की तुलना में दुगनी रफ्तार से नए घर बाजार में आने वाले हैं। जो ऐसे बाजार पर असर डालेगा जहां मांग पहले ही कम हो रही है। हालांकि यह गिरावट विनाशकारी नहीं होगी। फिच इसे एक सामान्य और नियंत्रित बदलाव कह रहा है। लेकिन जमीन पर इस सामान्य बदलाव का मतलब समझिए। 2026 में शॉर्ट टर्म किराए के घरों में खाली रहने की दर 12% और गर्मियों में 16% तक पहुंच सकती है। यह दावा एयर डीएनए और नाइट फ्रैंक के आंकड़ों का है। दुबई में किराए के घर 2022 के 9,000 से बढ़कर 2025 में लगभग 25,000 हो चुके हैं। जबकि पर्यटकों की संख्या इस रफ्तार से नहीं बढ़ी। फिलहाल बन रहे लगभग 45% घर सिर्फ पांच खास इलाकों में केंद्रित हैं। जुमेरा विलेज सर्कल, दुबई, साउथ एमवीआर सिटी बिजनेस बे और दुबई लैंड रेजिडेंस कॉम्प्लेक्स। अकेले जेवीसी में इस साल 13,900 नए घर और 2026 में 11,800 और घर जुड़ेंगे। पहले से ही भीड़भाड़ वाले इलाकों में यह बहुत बड़ी सप्लाई है। जिनमें ज्यादातर निवेशकों के हैं। रहने वालों के नहीं। यह केवल बाजार में बिकने या बुकिंग एप्स पर खाली पड़े रहने के लिए बने हैं। चमकदमक वाले विज्ञापनों में दावा किया जा रहा है कि दुबई में घरों की संख्या 9,35,000 पार कर जाएगी। लेकिन वे इस असली सवाल का जवाब नहीं देते कि अगर निवेशकों का गणित बिगड़ा तो क्या होगा? जब मुनाफा कम होगा, कीमतें गिरेंगी और सट्टेबाजी का गुब्बारा फूटेगा तब वहां कौन रहेगा? वह सैलानी तो नहीं जो सिर्फ एक वीकेंड बिताने आया था और ना ही मॉस्को या लंदन में बैठकर केवल ब्रॉशर देखकर घर खरीदने वाला कोई विदेशी। अत्यधिक सप्लाई के दौर में सिर्फ वही शहर टिकते हैं जहां लोग हमेशा के लिए बसने आते हैं। और दुबई के बुनियादी ढांचे ने हमेशा इसी चीज को सबसे मुश्किल बनाया है। यही वह करवा सच है जो शायद ही कभी खुलकर बोला जाता है। दुबई की आबादी में लगभग 89% लोग प्रवासी हैं। यह सिर्फ एक आंकड़ा नहीं है। यह उस शहर की कहानी है जिसे जानबूझकर हमेशा अस्थाई रहने के लिए बनाया गया। देखिए यूएई के कानून के तहत कोई भी विदेशी वहां कम से कम 30 साल रहने के बाद ही नागरिकता के लिए आवेदन कर सकता है।

बशर्ते उसका रिकॉर्ड बेदाग हो। कोई अपराध ना किया हो और अरबियाती हो। 30 साल यह रास्ता इतना सकरा है कि इसे रास्ता कहना भी मजाक होगा। साल 2021 में घोषित चुनिंदा नागरिकता कार्यक्रम जो बेहतरीन वैज्ञानिकों, डॉक्टरों, कलाकारों और अमीर निवेशकों को नागरिकता की अनुमति देता है। वह ठीक वही है जो विश्लेषकों ने कहा था सिर्फ अमीरों के लिए। उन आम लोगों के लिए नहीं जो पीढ़ियों से यूएई में रह रहे हैं। नतीजा यह है जिसे शोधकर्ता आरामदायक मुसाफिर कहते हैं। ऐसी प्रतिभाएं जो दुबई को इतना पसंद करती हैं कि छोड़ नहीं पाती। लेकिन जानते हैं कि वे कभी यहां के नहीं हो सकते। इसलिए वे अपने देश और दुबई के बीच फंसे रहते हैं। कहीं भी पूरी तरह नहीं। उन्हें हमेशा डर रहता है कि नौकरी जाने, वीजा बदलने या मंदी आने पर उन्हें कुछ ही हफ्तों के भीतर देश छोड़ना पड़ेगा। 2020 में कोविड और मंदी के कारण दुबई की आबादी एक ही साल में 8.4% गिर गई। जो खाड़ी क्षेत्र में सबसे बड़ी गिरावट थी। लोग मजबूरी में चले गए क्योंकि वहां कोई सामाजिक सुरक्षा, बेरोजगारी, भत्ता या स्थाई अधिकार नहीं था। वे एक अनुबंध पर थे। किसी वादे पर नहीं। इस शहर ने कभी इसका हल नहीं निकाला। 2019 का गोल्डन वीजा सिर्फ अमीरों, उद्योगपतियों और बड़े विशेषज्ञों को 10 साल की रिन्यूएबल रेजिडेंसी देता है। उस नर्स, टीचर या अकाउंटेंट को नहीं जो 15 सालों से दुबई में किराया और स्कूल की फीस भरकर अपनी असल जिंदगी बना रहे हैं। और वह बुनियादी सवाल जिसका जवाब हमें और आपको खोजना है। और जिसे मिडिल ईस्ट इंस्टट्यूट ने उठाया वो है स्थायित्व का सवाल। उन गैर नागरिक बच्चों का जो खाड़ी में पैदा हुए और पले बढ़े, दुबई में पढ़े अपनी मातृभाषा के साथ अरबी भी बोलते हैं। फिर भी वे कभी कानूनी रूप से यहां के नहीं हो सकते। यही बात दुबई को उन शहरों से अलग बनाती है जिनसे वह खुद की तुलना करता है। सिंगापुर, हांगकांग, न्यूयॉर्क, लंदन इन सभी में कमियां भले हो लेकिन शहर बनाने वाले ही आखिरकार उस शहर का हिस्सा बनते हैं। दुबई ऐसा नहीं करता। वो हुनर का इस्तेमाल कर उसे छोड़ देता है। तभी उसकी सड़कें किसी मोहल्ले के बजाय होटल लॉबी जैसी लगती हैं। अप्रैल 2024 में दुबई में 24 घंटे के भीतर डेढ़ साल जितनी बारिश हुई। डेढ़ साल की बारिश ड्रेनेज सिस्टम इसे झेल नहीं पाया। अंडरग्राउंड गैराज डूब गए। हाईवे नदियां बन गए। करीब 2.9 से 3.4 अरब डॉलर का नुकसान हुआ और इंश्योरेंस रेट्स 15% बढ़ गए। शेख जायद रोड पर कारें दिनों तक लावारिस खड़ी रही। कोलंबिया के एक वैज्ञानिक ने इस तबाही को साफ शब्दों में समझाया। दुबई को पुराने मौसम के पैटर्नों के आधार पर बनाया गया था। लेकिन जलवायु परिवर्तन अब उन पुरानी धारणाओं को तहसनहस कर रहा है। गर्म होता हिंद महासागर तूफानों को भड़का रहा है। वर्ल्ड वेदर एट्रिब्यूशन के वैज्ञानिकों ने पाया कि जलवायु परिवर्तन के कारण यूएई में भारी बारिश की घटनाएं बिना ग्लोबल वार्मिंग की तुलना में 10 से 40% अधिक गंभीर हो गई। शो बताते हैं कि सदी के अंत तक यूएई में सालाना बारिश 30% बढ़ सकती है। एक रेगिस्तानी शहर का ड्रेनेज सिस्टम भी रेगिस्तान जैसा ही है। लेकिन बदलती जलवायु के लिए वह तैयार नहीं है। इसका मतलब यह नहीं कि दुबई खत्म हो चुका है।

ऐसा कहना गलत होगा और आंकड़े भी इस बात का समर्थन नहीं करते। लग्जरी सेगमेंट बहुत मजबूत है। शहर में 80,000 से ज्यादा करोड़पति रह रहे हैं और यह संख्या बढ़ रही है। सरकार [नाक से की जाने वाली आवाज़] का इंफ्रास्ट्रक्चर बजट इतिहास में सबसे बड़ा है। 272 अरब दहम 2025 से 2027 के लिए। साल 2008 से रियलस्टेट के नियम काफी सुधर चुके हैं। एस्क्रो अकाउंट और कड़े नियमों से खरीदारों को सुरक्षा मिली है। जिससे बिल्डरों के डूबने का खतरा कम हो गया है। पाम, जुमेरा और डाउनटाउन जैसी जगहों पर प्रीमियम प्रॉपर्टी की स्थिति अभी भी मजबूत है। लेकिन अगर यह शहर सिर्फ एक आलीशान होटल बनकर नहीं रहना चाहता तो तीन बड़े बदलाव करने होंगे। पहला मिडिल क्लास के लिए यहां रहना आसान बनाना होगा ताकि वे बाहर ना धकेले जाएं। हॉस्पिटल, स्कूल और रेस्टोरेंट का जो ढांचा हम देखते हैं उसे हर महीने 3000 से $5000 कमाने वाले लोगों ने ही बनाया है। जिससे दुबई रहने लायक बना था। आज उन्हीं लोगों को बाहर धकेला जा रहा है। एक ऐसा शहर जहां सिर्फ बेहद अमीर लोग और बेहद सस्ते मजदूर ही रह सकके वह शहर कहलाने के लायक नहीं है।

वह सिर्फ एक दिखावटी रिसोर्ट बनकर रह जाता है। दूसरा बिल्डरों को केवल बेचने के लिए नहीं बल्कि आम निवासियों के रहने लायक घर बनाने होंगे। 2025 में लॉन्च हुए 89% सिर्फ अपार्टमेंट्स थे। जबकि विला और टाउन हाउस केवल 11% थे। जबकि परिवारों के घर किराए का 58% मुनाफा देते हैं। बाजार वही बना रहा है जो तुरंत बिक जाए। वह नहीं जो लोगों को रोकने के लिए जरूरी है। और मैं सभी को नागरिकता देने की बात नहीं कर रहा। वह एक अलग राजनीतिक बहस है। लेकिन योग्यता और योगदान पर आधारित एक स्पष्ट रास्ता जिसमें आवेदन के लिए 30 साल और अरबी आना जरूरी ना हो यूएई की नियत को साबित करेगा। इससे उन लाखों लोगों को यह भरोसा मिलेगा जिन्होंने इस शहर को अपनी जिंदगी दी है कि उनका रिश्ता सिर्फ एक कारोबारी लेनदेन नहीं है। यह शहर एक सौदे पर बसा था और अब वह सौदा बदल चुका है। क्या दुबई एक नया सौदा दे पाएगा सिर्फ रईसों को नहीं बल्कि शहर चलाने वाले आम लोगों को? यही वह असली सवाल है जो सरकारी प्रचारों में दबा दिया जाता है। अगर आपने भी इस बड़े बदलाव को महसूस किया है या फिर आप खुद दुबई छोड़ने के बारे में सोच रहे हैं तो कमेंट में अपनी राय दें। आपके लिए क्या बदला और क्या होने पर आप रुक जाते?